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Pourquoi investir dans l’immobilier via une SCI est il plus intéressant qu’à titre personnel ?

Pourquoi investir dans l’immobilier via une SCI est il plus intéressant qu’à titre personnel ?
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Lorsque vous avez décidé de faire un investissement immobilier, sachez que plusieurs choix s’offrent à vous afin de réaliser une meilleure acquisition. En effet, vous pouvez opter pour un achat en SCI ou bien en nom propre. La seconde alternative reste la plus courante vu qu’elle permet de répondre au droit commun. Toutefois, les avantages fiscaux sont offerts par l’outil juridique nommé Société Civile Immobilière. Quelle option peut-on alors choisir parmi les deux solutions proposées ?

Achetée en nom propre ou en statut de société civile, quelle est la différence ?

Entre associés et propriétaires indivis, le choix du type de solution va définir le régime applicable à l’investisseur. Cependant, ces alternatives présentent des avantages et des inconvénients à savoir avant de faire un quelconque achat.

Si l’acquisition d’un bien immobilier se fait par plusieurs personnes, vous devez savoir qu’ils sont soumis à ce que l’on appelle régime légal de l’indivision, et cela par défaut. Les différents acheteurs vont cosigner l’acte de vente et deviennent par la suite les propriétaires indivis du bien immobilier. Ici, l’achat en nom propre ne requiert aucune formalité à faire au préalable. C’est également le cas pour l’administration du bien acquis en nom propre. Il ne réclame aucune mise en place de formalités durant la détention du bien, peu importe le nombre de propriétaires.

D’un autre côté, la société nécessite la création d’une structure juridique. Effectivement, les futurs acheteurs du bien immobilier devront se conformer à diverses formalités comme la publication d’une annonce légale, la rédaction des statuts et surtout l’immatriculation au niveau du RCS.

Une SCI, un outil pour investir dans la pierre

Dans la mesure où l’achat d’un bien immobilier est décidé à titre d’investissement par plusieurs personnes, la société civile est la solution à privilégier. Acquérir un bien en sci familiale reste l’alternative la plus avantageuse lorsque vous voulez éviter de vivre des difficultés engendrées par un achat commun. De plus, la création d’une SCI fait partie des moyens qui facilitent l’obtention d’un prêt auprès d’une banque.

Le décès de l’un des membres de la famille ayant laissé un bien en héritage est également un cas qui pousse à créer une société. Dans ce cas précis, la société civile immobilière peut réduire les risques d’indivision qui est souvent à la source de nombreux frais et délais pour les personnes héritiers. Dès que l’entité est formée, la nue propriété reçue en héritage va être attribuée à la société afin d’éviter la survenue des complications et assurer la conservation du patrimoine. En d’autres termes, la société est une façon de sauvegarder le bien légué lors de la constitution.

Pourquoi opter pour une société civile qu’un achat en nom propre ?

En adoptant le statut de société civile, vous avez toujours connaissance des privilèges offerts par le droit des sociétés. Ce principe découle du fait qu’une société est une personne morale différente des membres qui la composent. La société civile joue ainsi le rôle d’intermédiaire entre les tiers et les associés.

Les avantages fiscaux d’un achat en société

L’un des principaux avantages de la sci, c’est les allègements qu’elle procure pour ses créateurs. Bien que l’entité soit soumise à l’impôt sur le revenu, elle a pour avantage de diminuer la charge fiscale en relation avec la donation et la succession.

Pour la donation qui présente une réserve d’usufruit, les autorités compétentes vont procéder au prélèvement de l’impôt en se basant sur la valeur des parts sociales, mais pas de la valeur du bien acquis.

Concernant le décès des parents qui font partie des associés de la sci familiale, les enfants ont déjà la nue-propriété en leur disposition. Ainsi, ils ne doivent plus payer des droits de succession vis-à-vis du Fisc pour leurs biens. Ces enfants n’auront qu’à régler les droits sur l’usufruit, notamment la fiscalité moins lourde.

Les autres avantages de la sci

Outre le fait de procurer des privilèges sur le plan fiscal, la société civile est une alternative sécurisante afin de garantir la conservation intégrale d’un bien. Cette forme de société reste la meilleure manière de contourner les éventuelles difficultés liées au problème d’indivision. Si vous devez diviser le bien par rapport au nombre d’héritiers, il est préférable de le maintenir en élaborant cette entité pour faciliter le démembrement. De plus, le bien ne subit aucune contrainte du droit de succession et de la famille.

Pour un couple non marié, l’achat suivant cette forme de société se définit comme un choix judicieux. En général, l’entité permet de sécuriser le patrimoine si l’un des conjoints vient à décéder. Étant donné que l’autre conjoint est un associé à part entière de la société, il détient des parts tout comme les héritiers.

La sci familiale est également une parfaite structure quand il faut gérer un bien, surtout ceux qui sont mis en location à titre commercial ou de logement. Si le bien figure dans la liste des éléments inscrits dans la société, les relations deviennent plus impersonnelles et faciles avec les locataires.

Nom propre ou société civile, lequel choisir pour la gestion du patrimoine ?

Il existe une diversité d’arguments qui peut mettre en valeur le principe d’indivision contre la souplesse d’une société civile immobilière. L’achat en nom propre est connu pour son caractère simple à mettre en place et ne demandant pas de déclaration ou de comptabilité. De son côté, la société civile se différencie de l’acquisition en nom propre dû à la souplesse de la gestion.

Durant l’élaboration d’une sci familiale, les statuts sont rédigés et procurent les pleins pouvoirs au gérant ou à leur principe de collégialité. Cette solution permet de faciliter et d’accélérer la prise de décision concernant le bien. Le privilège le plus important, c’est qu’aucun des associés ni des héritiers ne pourront vendre la nue propriété. Si l’un de ces associés décide de vendre ses parts sociales, il pourra le faire sans toucher à la propriété ni aux droits des autres héritiers.

Nous pouvons déduire que la constitution d’une société permet de jouir de plusieurs modalités de gestions, à la fois efficientes et avantageuses, tout comme le démembrement. Cette entité rassemble l’avantage de la rapidité et de la simplicité, sans oublier sa capacité à conserver le patrimoine immobilier. Effectivement, le bien reste intact même après le départ de l’un des associés ou contre des créanciers personnels.

La fiscalité et la société civile

Au sujet de la fiscalité, cette forme de société peut offrir deux options :

  • d’une part, il y a la transparence fiscalement qui signifie que les associés sont imposés de manière directe sous l’impôt sur le revenu et cela selon le nombre de parts détenues par ces derniers ;
  • d’autre part, vous pouvez adopter le régime d’imposition fiscalement opaque pour imposer la société nouvellement créée. Ici, nous parlons de l’imposition de l’entité à l’IS.

Quant à la création de la société, il faut souligner que vous avez plusieurs choix, soit une entité classique, d’attribution, de jouissance à temps partagé ou de construction-vente. Dans ce cas, le choix de la société à mettre en place revient aux détenteurs du bien.

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